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广州宣布“租购同权”,租房就能上名校?你可能想多了!

杨松 来源:21世纪商业评论 2017-07-20
广州最近出台的“租购同权”新政又刷屏了,类似“租房也能上名校”的言论广泛传播。但这项政策是否真是租房客的福音?理清这项政策所强调的“符合条件”的前提有哪些后,或许你就能找到答案了。

近日,广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,其中最受大家关注的一条措施是“租购同权”。用一句话来解释,这意味着未来符合相应条件的租房人,享有业主同样的权利,其女子可就近入学。

看到这条新闻标题,有网友开起了脑洞:租房孩子也能上名校?“学位房”会不会降价……但事实果真如此吗?

新政策有一定门槛

通过仔细研读这项政策的具体细则,可以发现事情并没那么简单。

“租购同权”具体细则如下:

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)

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这里面有两大门槛:(1)你孩子有广州户口或符合积分入学条件、你本人持有广州人才绿卡;(2)在广州没买房,唯一居住地是租的房子,租房合同得备过案。

即使你都满足以上条件,但政策执行上,还需要由各区教育行政主管部门来制定。其实,早在这政策出台之前,广州各区就有针对租房子女的入学政策。我们来看下越秀区具体的政策。

越秀区将租赁人群分为两类:

一、租房管局或本单位房子的租客,要求广州市唯一居住地(人户一致并在广州市内无其它房产),且能提供相关租住凭据,如果租住的房子没有小孩在对口小学读 1—5 年级的,由对口小学接收;如果该房子学位已经被占用,则由区教育局统筹安排学位。

二、手续完备的租住私人房屋或非本单位房的租客,要求在租住合同有效期内,且属该住房是广州市的唯一居住地,能提供经街道出租屋管理中心登记备案的有效租赁合同,由区教育局统筹安排学位。

按照规定,只有租住单位房或房管局房的租客子女满足条件后才有可能被对口小学接收,其它租客子女,则是被”统筹安排”。

其他各区情况类似,租客的子女“统筹安排”居多,所以想靠租房来读名校并不容易。

租赁住房时代到来

尽管门槛不低,但“租购同权”还是给很多“广漂”家庭带来希望。除了这条具有历史意义的措施外,广州政府此次的通知还包含以下重要措施:

增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积;

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房;

允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租;

这三个条款,可以称之位租赁住房三部曲,分别从土地、商业用房、个人改造房等三个维度来提供租赁住房。

土地方面,从拍地的时候就强调,要有纯租房,既化解土地市场的热炒,就可以增加出租市场的供应。

商业用房,可以改造成租赁房,既可以盘活商业用房的存量,缓解其功能属性被抑制和过剩的局面,又可以给租赁市场提供更多的房源。

改造房的措施也给一些有出租意愿但是由于资质,安全标准等问题无法进入租房市场的房源以合理性。

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图片来源:国际金融报

从以上措施可以看出,政策正在向租房市场倾斜。据经济参考报报道,方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示,文件首次提出“实现租者幸福居住”的目标,这至少意味管理政策会积极引导,将租房作为未来重要的居住方式,租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

而一二线热门城市土地供应普遍“竞自持”,甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象也表明,我国楼市供应体系正在发生根本性变化。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,“随着房价的上涨,再加上热点城市限购越来越严格,具备购房能力的人慢慢减少,购房年龄将会延迟,这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

国家统计局公布的6月70个大中城市住宅销售统计显示,一二线城市房价全面被控制,首次出现一线城市涨幅平均下行。

中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

在政策支持及社会发展的变化下,买房这一传统方式正在悄然转换,租房时代或将来临。

学区房价格未必会跌

虽然在各项政策支持下租房正成为一种趋势,但“租购同权”很难为租客孩子争取到上名校的机会,学区房价格也难因该政策而大幅度降价。

我们先来看看需求方。广东省统计局的数据显示,2016年末,广东常住人口为10999万人,人口总量比上年净增150万人,增长1.38%,增幅比上年提高0.21个百分点,是全国唯一一个增量突破百万大关的省份。

在二胎政策的刺激下,广东2016年出生人口129.45万人,出生率11.85‰,高于2015年11.12‰。

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从目前来看,广东全省整体人口在不断增加,而作为省会的广州在教育上的压力同样会加大。在教育资源在短时间内供给不变或增量很小的情形下,人口的增长将加剧教育领域的竞争,也就是说,未来学区房需求量也将有所增加。

广州世联行首席技术官黎振伟表示,学位房最根本的问题在于教育资源短缺或不平衡,相关政策只是治标,治本还是需要政府加大教育资源的投入,提供更多的优质教育。

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另有分析人士认为,学区房的核心价值就是教育资源,只要优质教育资源依然受到追捧,学区房价格就会一直坚挺下去。

不仅如此,在租房也有学位资格的前提下(不论实际操作难度),学位房租金价格会跟着暴涨——这意味着学位房不仅有教育资源,现在还增加了投资回报率。“既然学区房不管是卖还是租,都能大笔赚钱,买的人只会更多。”

网友神评论:

@东哥好样的:这下学区房价格是平稳了,彻底买不起了,也彻底租不起了。@玉明:月租只要99998,学区房抱回家。@喵苑:学区房那些地方···有房有户口都要挤一挤····你租房子能排的上那个号?想多了····@好蜜蜂:现在会担心房租上涨。@苞米地守望者:第一,房屋持有者的强势地位并没有改变,租房者的议价空间很小,房租快速上涨几乎是必然,有需求者的负担并没有明显减轻。第二,这个规定某种意义上说就是变相的交“择校费”,过去择校费给学校,现在择校费给房东。

资料来源:慧博投资、Wind资讯、南方日报、每日经济新闻、网易房产、新浪微博

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